Ông Nam (Hà Nội) hỏi: Gia đình hàng xóm xây nhà khiến nhà tôi bị nứt vách, sụt lún một phần bếp và vỡ ngói gây nguy hiểm. Tôi đã than phiền và yêu cầu bồi thường thiệt hại nhưng không được hợp tác. Tôi muốn Luật sư tư vấn trách nhiệm xây dựng nhà cũng như nghĩa vụ nếu bên xây dựng gây hư hại nhà hàng xóm. Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Cảm ơn Qúy khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật FDVN (FDVN). Đối với các yêu cầu tư vấn của Qúy khách, sau khi nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan, FDVN có một số trao đổi như sau:
1. Quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi xây dựng ảnh hưởng đến công trình liền kề
(i). Về nguyên tắc xây dựng, tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”.
(ii). Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”
Chủ thể có trách nhiệm bồi thường thiệt hại là chủ sở hữu/người chiếm hữu/người được giao quản lý công trình xây dựng. Trường hợp thiệt hại phát sinh trong quá trình thi công thì người thi công có lỗi sẽ phải liên đới bồi thường.
(iii). Tại Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 05/2015/TT-BXD, ngày 30/10/2015 Quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ có nội dung như sau:
“1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).
2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, chủ công trình xây dựng cần có trách nhiệm phối hợp với chủ sở hữu/người quản lý công trình liền kề để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục khi công trình liền kề bị ảnh hưởng do xây dựng, có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ.
(iv). Căn cứ để phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại về tài sản được quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó:
– Người nào có hành vi xâm phạm tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường;
– Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại (Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015)
– Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
– Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
– Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.
– Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.
Như vậy, trước hết các mức bồi thường, hình thức bồi thường sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.
3. Cách xác định các thiệt hại do tài sản bị xâm ph
ạm (Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015)
Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm, bao gồm
– Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.
– Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.
– Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
– Thiệt hại khác do luật quy định.
4. Xử lý trong trường hợp chủ công trình gây thiệt hại không hợp tác giải quyết
Có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 3 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:
Theo đó: Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với cá nhân (6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với tổ chức) đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng với cá nhân (30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng với tổ chức) đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng với cá nhân (40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng với tổ chức) đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại cho hành vi của mình.
Cụ thể được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư 03/2018/TT-BXD, ngày 24/4/2018:
– Việc bồi thường thiệt hại do Chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì việc bồi thường thiệt hại được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.
– Trường hợp gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận thì chủ đầu tư phải dừng thi công xây dựng công trình và có biện pháp di dời ngay người và tài sản của công trình lân cận. Chủ đầu tư có trách nhiệm thuê và trả chi phí thuê nhà ở cho bên bị thiệt hại. Nhà được thuê phải đảm bảo các yếu tố về khoảng cách đi lại, diện tích, hạ tầng xã hội để bên bị thiệt hại ổn định cuộc sống. Nếu bên bị thiệt hại tự tìm chỗ ở (tương đương nơi ở bị ảnh hưởng) thì chủ đầu tư có trách nhiệm trả cho bên bị thiệt hại số tiền tương ứng với số tiền thuê nhà và chi phí di chuyển tài sản.
– Sau khi biên bản vi phạm hành chính được lập, Chủ đầu tư và bên bị thiệt hại không tự thỏa thuận được về việc bồi thường thiệt hại và một bên có đơn yêu cầu gửi Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết thì được thực hiện theo trình tự như sau:
+ Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức thỏa thuận lần đầu;
+ Hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày thỏa thuận lần đầu không thành hoặc không tổ chức được thỏa thuận lần đầu do một trong các bên vắng mặt, Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức thỏa thuận lần hai;
+ Tại buổi thỏa thuận lần hai mà một trong các bên vắng mặt không có lý do chính đáng thì Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thuê tổ chức tư vấn, có tư cách pháp nhân để xác định mức bồi thường thiệt hại. Chi phí thuê do Chủ đầu tư chi trả. Sau khi xác định mức bồi thường thiệt hại, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư chuyển tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng do UBND cấp xã làm chủ tài khoản. Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục thi công xây dựng sau khi đã chuyển đủ số tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng;
+ Tại buổi thỏa thuận lần hai mà hai bên không thống nhất được mức bồi thường thiệt hại thì hai bên thống nhất thuê một tổ chức tư vấn, có tư cách pháp nhân để xác định mức bồi thường thiệt hại. Trường hợp hai bên không thống nhất về tổ chức tư vấn được thuê hoặc mức bồi thường thiệt hại do tổ chức tư vấn được thuê xác định thì Chủ tịch UBND cấp xã thuê một tổ chức tư vấn xác định mức bồi thường thiệt hại. Chi phí thuê do Chủ đầu tư chi trả. Căn cứ kết quả xác định mức bồi thường thiệt hại, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư chuyển tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng do UBND cấp xã làm chủ tài khoản. Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục thi công xây dựng sau khi đã chuyển đủ số tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng;
+ Trường hợp một bên không thống nhất với mức bồi thường thiệt hại thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.
+ Trường hợp Chủ đầu tư không bị xử phạt vi phạm hành chính thì khuyến khích áp dụng quy định tại nêu trên để giải quyết việc bồi thường thiệt hại.
+ Bên vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận và đã hoàn thành việc bồi thường thiệt hại hoặc đã tuân thủ trình tự giải quyết quy định nêu trên.
Giải quyết tranh chấp tại Tòa án có thẩm quyền
Quý Công ty có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết. Mức bồi thường phải được căn cứ vào mức thiệt hại thực tế do chủ sở hữu gây ra, các chi phí để sửa chữa công trình… Đồng thời để có c
ơ sở giải quyết cần thiết xác định mức độ hư hại công trình được xác định căn cứ vào kết quả do Hội đồng định giá xem xét, giám định. Theo quy định tại Điều 102 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015:
“1. Đương sự có quyền yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định hoặc tự mình yêu cầu giám định sau khi đã đề nghị Tòa án trưng cầu giám định nhưng Tòa án từ chối yêu cầu của đương sự. Quyền tự yêu cầu giám định được thực hiện trước khi Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục sơ thẩm, quyết định mở phiên họp giải quyết việc dân sự.
2. Theo yêu cầu của đương sự hoặc khi xét thấy cần thiết, Thẩm phán ra quyết định trưng cầu giám định. Trong quyết định trưng cầu giám định phải ghi rõ tên, địa chỉ của người giám định, đối tượng cần giám định, vấn đề cần giám định, các yêu cầu cụ thể cần có kết luận của người giám định.”
Để giải quyết tranh chấp này các bên có thể tự thỏa thuận với nhau để mức bồi thường, hình thức bồi thường. Trong trường hợp không thể thỏa thuận được mức bồi thường trước khi đưa ra các cơ quan Nhà nước giải quyết, các bên có thể thỏa thuận thuê một đơn vị có chức năng thẩm định, đánh giá hiện trạng tài sản làm căn cứ để xác định mức bồi thường thỏa đáng.
Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được thì có thể đưa vụ việc đến UBND cấp xã hoặc khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo các quy định pháp luật đã trích dẫn nêu trên.
Đồng thời Qúy Công ty cần tiến hành ghi nhận lại hiện trạng tài sản hư hỏng (chụp ảnh, quay video, lập vi bằng…) để thu thập chứng cứ phòng trường hợp sự việc phải nhờ đến sự giải quyết của cơ quan Nhà nước.
Trên đây là ý kiến tư vấn cũng như cách nhìn nhận chủ quan của FDVN liên quan đến yêu cầu tư vấn của Qúy khách trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật. Hi vọng ý kiến tư vấn của FDVN sẽ hữu ích cho Qúy Khách.
Theo Ngô Thị Mỹ Trâm – Công ty Luật FDVN
